【观点】预售门槛大幅提高，政策重塑行业现金流逻辑

2026年8月28日，住房城乡建设部等三部门联合印发《关于完善商品住房销售制度的通知》。核心变化在于将商品房预售门槛从“取得许可”提升至“单体建筑主体结构封顶”，并要求购房款全额进入监管账户，按交付节点解冻。同时，政策推动现房销售分层与“交房即交证”。这一系列措施构成了制度协同链，核心在于将开发商的回款逻辑从“销售先行”逐步转向“工程和交付完成后兑现”。

分析认为，这会显著增加开发商的建安资金投入并延长回款周期，对行业资金周转能力提出更高要求。在房地产开发企业到位资金同比下滑的背景下，政策可能加剧市场分化，但通知中提及的优化融资支持与主办银行制若能有效落地，将对冲部分现金流压力。