【观点】房企融资模式转向项目制，利好项目储备充足的央企

房企融资模式正经历从依赖集团信用向聚焦具体项目的关键转变。2026年8月28日证监会发布新规后，公司债募集资金开始重新可用于商品房项目建设，打破了2018年以来主要用于“借新还旧”的局面。以中海、华润置地、招商蛇口为例，其近期获批的巨额公司债中均有显著比例（33.4%至46.5%）计划投向北京、上海等核心城市的房地产项目，这标志着资金正合规地流入开发环节。

然而，不同房企间已现分化。央企和国企凭借充足的优质项目储备，能充分利用这一政策拓宽融资用途；而民营房企，特别是出险企业，因近年拿地较少、项目不足及资本市场信用较弱，在融资“项目制”下面临更大挑战。整体来看，融资逻辑已从看企业整体偿债能力，转向更看重单个项目的收益与偿付能力，这对拥有大量优质在建项目的头部央企是积极信号。