【观点】广发新城商业REIT杠杆与区位估值错配风险分析

广发新城商业REIT的杠杆率显著突破并购上限，基金总资产预计为净资产的131.80%，经营现金流轻微下滑即可触及分配警戒线。

区位方面，启东项目与上海浦东项目估值单价相近，但区位能级悬殊，存在估值错配。处置分析显示，启东资产面临处置周期长、折价幅度大等风险，投资者以一线城市价格承担县域资产流动性风险。